Ende einer Nutznießung eines Gebäudes: Was geschieht (steuerlich) mit den Investitionen und Verbesserungen?

Ein Nutznießer hat im Prinzip kein Anrecht auf Entschädigung für die Arbeiten, die er zur normalen Erhaltung der Immobilie ausgegeben hat, sind im Prinzip nicht vom Nackteigentümer zu entschädigen. Diese Arbeiten gehen zum Ende der Nutznießung, falls nichts anderes in der Nutznießungsvereinbarung vorgesehen ist, ohne jegliche Entschädigung in das Eigentum des Nackteigentümers über.

Dies gilt nicht für tatsächliche Umänderungsarbeiten, d.h. Arbeiten, die mehr als nur Unterhaltsarbeiten darstellen. Insofern diese Arbeiten einen Mehrwert für den Eigentümer nach sich ziehen, sind sie vom Nackteigentümer zu entschädigen.

Ein Beispiel: Eine physische Person erwirbt eine abrissreife Immobilie, die er dann in Nutznießung an eine Gesellschaft übergibt. Die Gesellschaft reißt dann das bestehende Gebäude bis auf die Grundmauern ab und errichtet, aufbauend auf die noch bestehenden Grundmauern eine Residenz mit mehr als einem Duzend Wohnungen und Geschäftsräumen.

Eine solche „Umänderung“ übersteigt natürlich den Rahmen von einfachen „Erhaltungsmaßnahmen“.

Am Ende der Laufzeit des Nutznießungsvertrages stellt sich die Frage, ob der Nackteigentümer der Gesellschaft eine Entschädigung zahlen muss oder nicht.

Und wenn der Vertrag keine solche Entschädigung vorsieht oder sogar jegliche Entschädigung ausschließt?

Der Appellationshof Lüttich hat durch einen Entscheid vom September 2019 entschieden, dass eine Gesellschaft, die auf eine ihr zustehende Entschädigung verzichtet, eine Vorteil in Natura gewährt, der besteuert werden kann.

Dabei ist es unerheblich, ob der Vorteil durch einen Zuwachs entstanden ist, der eine automatische Folge des Zivilgesetzbuches darstellt.

Sobald sie Anrecht auf eine Entschädigung gehabt hätte und dieses Recht nicht eingefordert hat, besteht ein ungewöhnlicher Vorteil.

Dem Hof erschien die Gewährung des Vorteils sogar so offensichtlich entgegen dem Steuergesetzt, dass eine Erhöhung der Steuer um 50% als angemessen erachtet wurde.

Die Luft um steuerliche und vertragliche Konstellationen rund um Liegenschaften, um Privatpersonen Vorteile zu verschaffen, wird immer dünner. Die Steuerverwaltung nimmt die Investitionen in Immobilien immer genauer ins Visier. Es ist abzusehen, dass diese Entwicklung sich in Zukunft noch verstärken wird.

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